前言
个人始终觉得做任何事都好，不要与大势作对。大企业赌国运，中小企业选行业随趋势，普通人跟对领导和老板。地产行业也是如此，个人觉得已经过了黄金周期，虽然城市化进程比发达国家还低不少，但每个国家都有不同的国情，主要是国民收入增长将进入缓慢常态，房价过高，相对国民收入，普通房地产市场已经凸显出后续乏力的态势。
作为地产从业者，必须对未来的城市发展和趋势有一个基本的判断，在此抛砖引玉，希望能和大家共同探讨未来城市发展的趋势。如有不同看法或观点，欢迎加入相关群共同探讨。
01城市群竞争力是国家竞争力重要体现城市群是工业化和城市化发展到较高阶段的必然产物。
纵观欧美等发达国家城市群的发展，历时百年，先后形成了几个主要城市群，即美国波士顿城市群（包括纽约、费城、华盛顿等）、美国西海岸经济圈（包括旧金山、洛杉矶、圣地亚哥等）、北美五大湖城市群（芝加哥、多伦多、底特律、克利夫兰等）日本的太平洋沿岸城市群、英国的中南部城市群（包括伦敦、曼切斯特、利物浦、伯明翰等）、欧洲西北部城市群（巴黎、阿姆斯特丹、鹿特丹、安特卫普、布鲁塞尔法兰克福）、环阿尔卑斯山经济圈（包括慕尼黑、维也纳、米兰、都灵、里昂、苏黎世、日内瓦）。从历史的发展角度来看，伦敦、巴黎、东京都是由单一的首都城市逐渐发展成为以首都为核心的 城市群。如在日本，由东京圈、关西圈、名古屋圈融合的超级城市群，以21.4%的国土面积，承载日本60%的人口，创造出日本66%的GDP。美国波士顿城市群，面积占国土1.5%，聚集了全美22.5%人口。上述城市群都有几个特征：1、均以首都为中心成为中心城市，中心城市聚集高端服务业和科研机构，城市群内的各个城市功能定位相对明晰。2、城市聚集成城市群是城市发展的主流趋势。3、科技中心城市在全球城市体系中的地位不断上升，科技创新指数越高的城市，其人均收入水平更高。4、城市群速度加快在我国，随着科技的发展，特别是高铁及高速路网的建设，城市群和都市圈正日益形成。功能互补，共建共享，在基础设施方面增强连接性贯通，产业发展方面强化专业分工协作，推动超大特大城市非核心功能向周边城市疏解、推动中心城市产业高端化发展及夯实小城市基础建设。城市群经济一体化发展是经济发展的必然趋势，具体而言就是指多个城市为了完成同一个目标，在政府科学引导下，由市场力量主导优化各区域资源配置及产业结构，完全消除城市群贸易壁垒，通过市场一体化的建设，实现人才自由流动、生产要素等无障碍流动，产业结构合理布局，交通医疗等公共基础服务、金融体系、相关数据、相关政务标准一体化等等制度设计方面实现完全一体化建设。02城市群发展存在的问题年3月出台的国家十三五规划纲要中，明确提出了19个城市群和2个城市圈的建设目标和具体要求。
其中最典型的京津冀城市群、长三角城市群和珠三角城市群。相关规划的出台，也的的确确促进了城市群内部的发展，尤其是互联互通，重点在交通、公共服务等取得一定合作突破。19个城市群，看起来数量不少，但是很多城市群近几年建设效果并没有达到合理或预期目标。一方面是很多城市群各地行政力量主导，并不是市场力量自发形成，也不是因为地理位置、产业发展、人才聚集等自发形成。二是因为城市群内各城市都觉得自己有望成为城市群的中心城市，贪大求全，另一些城市则不甘心落后，纷纷上马各种项目，造成低水平的重复建设和不良竞争，难以合理分工优势互补，缺乏对自身优势的定位和认识。三是各城市群内既有的中心城市与其他城市优势差距太小，难以形成领头羊作用，难以实现马太效应和虹吸效应。简单的说就是中心城市自己都吃不饱，很难带动小兄弟们一起发家致富。中心城市的发展水平和质量，决定了城市群的整体竞争力和影响力。四是，城市群建设用地迅速扩张，形成摊大饼模式和热岛效应，大城市病突出，环境污染严重。03解决方案城市合理分工优势互补。近10年来，国内各城市间的发展呈现不同的态势，主要体现在大城市小城镇差距加剧，小城镇逐渐萎靡，甚至消亡，大城市不断壮大；城市与城市之间也会出现分化，一些大城市发展成中心城市，一些城市受产业限制，受地理位置、受生态环境影响而走向后勤保障型城市。简单的说，万平方公里土地，并不是处处都适合人类生存，大规模开发、或相关产业需要。即结合各城市特点，走合理分工、优化发展、形成优势互补的、高质量发展的区域城市圈。从另一个角度讲，国家人力财力各种资源有限，要想与国外发达城市竞争，必须有所取舍，集中力量发展，借助马太效应，强者恒强，大者恒大，参与日益激烈的国际竞争，这样才更有效率，更有机会参与国际竞争。而不是平衡发展，各省各地都纷纷发展类似产业、类似规划发展布局，这也不符合各城市因地制宜因城施策的发展理念，更不利于城市与国外先进城市的竞争。因此，城市间尤其是城市圈内各个城市将出现日益明显的合作分工，优势互补。有的城市负责科研创新、有的城市负责金融支持、有的城市负责设计生产制造、有的城市负责提供后勤保障提供蔬菜水果旅游后花园（简称辅助城市），毕竟不是谁都能从事高科技，谁都能从事金融。不需要发展工业，留住青山绿水，保障中心城市的蔬菜水果大米供应，甚至为中心城市提供人才培养，输出人力资源、提供养老、医疗等服务。随着信息科技的进步，信息科技似的全球城市从松散联系变为更直接的联系，从高成本变成低成本的联系。信息联系已经逐渐主导了城市之间的联系，相应的科技和金融正日益成为主导全球的力量；科技公司占据全球强的比例日益上升，传统产业比例有所下滑，以往大家看中的交通物流反而没那么明显。因此，城市群内城市合理的分工并不一定呈现产业垂直或水平分工，而是随着科技的进步有所变化，变为网状结构。这与传统产业园、产业区有了较明显的不同。当然，提供后勤保障的城市肯定是心不甘情不愿，那么肯定会有所补偿。这就需要城市圈内各城市坐下来，协商一致，中心城市为辅助城市提供资金转移支付补偿，提供养老社保、为其建设公共基础设施，为其援助，确保共同富裕。而辅助城市不仅仅提供鱼米粮油旅游，在满足国家土地规划大政方针的基本前提下，还要提供基本农田指标，提供建设用地指标等，解决中心城市土地资源紧缺问题。04开发商应怎么做1
如何结合实际选择城市群中的具体城市一般而言，科技较强的城市房价往往高于传统产业的房价，例如：深圳与广州。产业较强的城市房价往往高于产业弱势的城市，例如：东莞与惠州。地理位置优先，导致临近中心城市的周边城市镇街地区高于周边城市的中心城区；例如：长安凤岗比莞城南城。越是交通网络密集的城市，房价越高于一般城市，比如东莞高于惠州。越是中心城市，相关的人口流入越多，相关产业越聚集，相关土地资源越紧张，相关房价越高，相关的房价调控政策越严格，相关土地资源获取难度越大，对于开发商而言，既有利好，也有不利之处。需要在着重中心城市的同时，另开辟新的战场，转移到城市群中次一级城市中寻找更多的机会。其顺序如下：中心城市、科技产业强市、传统产业强市、交通强市、产业弱市、辅助城市。当然，上面针对的传统的商住项目而言。不同的开发模式顺序也是有所不一，比如养老地产，顺序则相反。2
产业地产黄金时期到了1、国际大形势严峻，国家命运与个人命运息息相关，地产行业也是如此。地产行业作为资金高密集行业之一，我们必须对国际形势有所了解。目前国际形势经济上，逆全球化开启，各个主要经济体经济增长乏力，贸易动荡不安，在尚未有重大科技突破的前提下，各个主要经济体都处于困境中，即属于零和博弈阶段，都在争抢存量增长蛋糕。因此，我国国内经济增长未来也将是缓慢下滑的态势，而这意味着以往我们房地产行业暴利时代的逝去，高周转和打一枪换一炮任意收割韭菜赚大钱的时代也将过去。个人预测，未来将缓慢进入自持运营赚钱的模式。一句话，普通地产的钱难赚了。2、在当前国际形势下，美国出于一山不容二虎或者是老大本职工作就是打击老二的修昔底德陷阱等等原因，美国两党已经形成了共识，即遏制中国发展。表面上是 ，实质上当前的高科技冷战已经开战。虽然地产行业看起来貌似没多大关系，但还是一句老话，国家命运决定了地产行业的发展钱途。高科技是我们不可能放弃的，涉及到子孙后代的重大战略。今天一旦放弃，未来将更不可能迎头赶上。随着大数据人工智能机器人行业的发展，及因为制造业始终追求低成本洼地的现实考虑，没有高科技产业，我们将失去未来。这里暂且提提，如有不同观点，我们晚点讨论。3、正是因为我们要发展高科技，但是在一定时间和空间下，资金人力物质都是相对恒定的，即蛋糕就这么大，投入别的行业多，高科技行业必定少。更为重要的是，高科技行业的特征是高资金密度高风险，在当前面临高科技冷战的情况下，我国要想迎头赶上，必须投入比欧美更多的资金物质和人类等。这意味着，高层肯定会有所有取舍，取高科技，舍其他行业？而这个其他行业，我个人认为非地产行业莫属。原因如下：（1）地产行业也是属于高资金密集行业，一定程度上挤压投入实体经济尤其是高科技产业的资金。身边不少高科技上市公司，都习惯性的将利润投入房地产物业，其次，很多实体经济或者说跨行业公司也从预期上转入地产行业，试图捞起一杯羹。（2）十次危机九次地产，为了应对国际局势尤其是美国挑战，国内必须规避地产金融化风险，只有内部稳固基础，方可不惧美国威胁，迎接挑战。（3）当前 如火如荼，外贸出口面临重大冲击，而这将导致工厂搬迁倒闭，工人失业，形成众多群体性事件。我们必须得防止工厂大规模倒闭搬迁，工人大规模失业，这意味着要让外贸出口转变为内需，但目前房价高企，6个钱包都普遍不够的情况下，内需如何扩大？个人认为，要扩大内需，一是让居民增长快速提高，但这很难。另一个降低房价，让居民有余钱消费。这必将促使房价横盘甚至阴跌。当然崩盘是不可能，银行也是金融风险爆炸点之一。综上，普通地产必将迎来低增长，低利润的时代。（4）另一个方面，国家希望大家投入高科技投入实体经济，但社会资金参与不足，当前国内掌握资金财富的基本是地产商主导，这个从胡润富豪榜就可以看出来。从这个角度，除了打破炒房必赚钱的传统预期和引导其他社会资本流向实体经济和高科技外，国家必将引导传统地产向产业地产慢慢转移，充分利用地产商的财富资金。因此，我个人认为，产业地产必将是未来的发展趋势。即便当前可能面临一些不利政策，但政策推不动的时候，政府也会转变思路。3
多元化布局和多模式发展正如上文提及的，地产开发不仅仅是只有传统的商住，也有其他的地产模式，比如产业地产、特色小镇、长租公寓、物流地产、养老地产、农业地产等等。在城市群的崛起过程中，单一的商住开发已经无法满足消费者多种多样的需求，比如人口老龄化，养老地产也必将迎来春天，市场有需求，就是实实在在的利益。比如城市群间的交通枢纽城市，那将是物流地产的黄金地段。其实在20强房企中，均已不同程度布局多元化的地产开发模式，很多房企在立足房地产开发的同时，加速向服务商运营商转型。据《每日经济新闻》报道，近年来多家房企纷纷改名，房地产字样消失，比如保利地产更名为保利发展控股集团有限公司。更名后的保利地产，将打造不动产生态发展平台，提供居住、商务、娱乐、康养、教育、产业等综合服务。同样，万科也进入物流仓储、冰雪度假、教育医疗等产业。此前龙湖、合景泰富、时代地产等等均已改名或者在改名过程中。多元化布局。在更早之前，其实房企就已经开始多元化布局了，主要是介入金融保险相关。碧桂园介入机器人、恒大、宝能介入汽车行业等等。但就一般的房企而言，多元化布局并不如想象中的美好，所谓隔行如隔山，并不是每个房企都能随意转型。只是房地产黄金时期已经逝去，如房地产类似巨大规模体量又能高暴利的行业几乎不存在，一般房企必须有所取舍有所选择，提前转变思路，应对不利的局面和形势。4
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