近日，一位粉丝给了我写了篇文章，希望我能在自媒体中发布出来。我看了一下，文章写得很棒，文笔好、思路清，对于大家了解中国三四线城市的房地产状况，有较大的参考价值。转载如下：
很多人上次听到邯郸这个城市的名字，还是在年7月。金世纪房地产开发商跑路的消息爆出，之后邯郸的房地产开发商爆出资金链断裂、相继跑路的新闻。正如之前的温州、鄂尔多斯一样，邯郸成了民间借贷崩盘的代名词。
如今快2年过去了，北上广深的楼市在政策的“春风”下在逐渐回暖，三四五线城市去库存的“号角”再次吹响，但我们仍不应忘记曾经那些跑路的楼盘、消逝的融资，毕竟房子和每一个人一生都脱不了关系。
“三年大变样”，一场席卷河北的造富运动
如果从邯郸的老火车站下车，打的约十几分钟12块钱，就能找到曾经销售火爆的楼盘项目——“金世纪”。远远望去，一个吊车伸着长长的摇臂仿佛随时等待着开工，一栋栋已经封顶的楼房主体都已建成，只是在等待着为它们装上门楣。
邯郸人提到“金世纪”都会不住的摇头，就是它一夜之间成为每个人心头悬着的一把剑，谁也没想到一个赫赫有名的楼盘项目，开发商竟然突然跑路，之后的蝴蝶效应，如同洪水般将这座城市近千万人口的家财一夜间吸干。
时间拨回到年，那年河北省房地产如雨后春笋般苏醒起来，满大街随处可见“三年大变样”、“大拆促大建、大建促大变”的标语，每一个城市都在兴奋地拆迁、盖楼当中。
对于当时为何突然有一场如此大的拆建运动，有人回忆称，那年北京市举办奥运会，河北省环绕着北京，但是城市形象落后，影响中国在国际友人心目中的形象。这仅仅是民间的谈笑，又岂止河北，在全国上下、从南到北，一时间仿佛所有的建筑都要推倒重建。
邯郸也不例外。这个城市有着中国最古老的城市名称，也在追赶这波建设洪潮。房子成了所有市民共同的话题。年9月，北京奥运会成功闭幕，但是河北省大拆大建的运动惯性非但没有停止，反而愈演愈烈。房价一路高歌猛进、房地产生意的高额投资回报，让邯郸这座资源型城市焕发了第二春，也迎来了更大规模的“大拆大建”。
在邯郸市中华大街与丛台路交叉路口，一个叫“安庄村”的城中村成为了整个城市拆建的典范，创下了2周拆建结束的“神话”，很多城中村都向“安庄村”取经，学习村干部劝说村民拆迁的经验。这片土地，如今已经成为邯郸市中心一处标志性的休息娱乐公园。
对于开发商而言，除了盖楼所需的拿地成本、建筑费用、营销费用等，还需要大笔拆迁补偿款，如果开发商不幸开发的是一片城中村，则更需要大笔资金支付给村民。据了解，最早邯郸市城中村拆迁按照宅基地1:3赔偿面积，普通住宅按照1:2赔偿，可以要房子、也可以折现金，如果要房子，每个月还可以拿到在外租房的费用。
一向不被看好的农村户口成了众人口中的“香饽饽”，姑娘们也希望能嫁给拆迁户，从此过上有房无贷的生活。就这样，邯郸的城中村迅速消失，五里铺、十里铺、柳林桥、安庄村、东庄村……多的是一个个暴发户的传闻，这也是近几年中国大地上新出现的一个群体——“拆迁户”。
这批城市中新出现的富人，他们靠着自己的土地和房产成为了第三批暴发户（第一批是煤炭、钢铁商人；第二批是房地产开发商），在这样一座城市，突然有了一笔钱、有了很多房，最起码在旁人看来，是一辈子吃穿不愁了，甚至连子女这辈子也不用奔波了。
不过，有了钱之后如何处置钱，最好能让钱生钱，恐怕是不少人心里的盘算。
钱生钱、利滚利富翁变“负翁”
谁也说不清邯郸的民间借贷，是从什么时候兴起的。
最初，只有做生意资金周转不开，才会高利贷，也就是最早“融资”雏形，利息少了1分5（1分5利指的是月息，也就是月利率为1.5%，年利率为18%），多了2分（年利率24%），都是常见的民间借贷利息。
年下半年，房地产开始闹“钱荒”；首先，银行收紧了对房地产企业的贷款，其次，以往由于管理不规范，商品房从打地基开始就可以销售，年邯郸市人民政府开始收紧商品房预售，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，才可以预售，又进一步截断房地产开发商的现金流。
第三，加之邯郸的房地产开发商绝大多数是本地房地产企业，据统计，截至年2月，邯郸市丛台区（邯郸市最大的行政区）的本地开发商占比高达7成，全国知名开发商仅恒大一家，本地小型开发商普遍现金流紧张，所以不得不求助于民间借贷。
钱从哪来？他们首先看上了拆迁户手里的钱！胡先生（化名）是邯郸早期的拆迁户，家里的平方米宅基地被开发商以1:3面积赔偿，后来拿到5套还迁房（折合约万元人民币）。他们手握房产，自己留住2套，将多余的房产变卖，手握百万元。这时有朋友介绍说，在他这里放钱，可以拿到3分的利息（年利率36%），比当时的银行利息高出10倍，如此诱人的收益、高额的回报，很难让人拒绝。
“早期放贷的人都发了，不过前提是他们后来及时把钱拿回来了。”邯郸市一名出租车司机韩师傅说，早些年，邯郸市里借贷人很少，只有一些资金周转不开的生意人，才会“铤而走险”借高利贷，而且由于利息高，基本都是短期、一两个月应应急。
其实，邯郸人对这种民间高利贷保持着很高的警惕，轻易不敢将钱放出去，早期的放贷人也只是放一部分钱进去，但是当借贷人第一次将利息打到放贷人银行卡里时，这个游戏就如同击鼓传花一般，迅速扩散开来。
那么，邯郸的民间借贷利息到底高到什么程度？据韩师傅回忆道，少则2分、2.5分，最高能达到4分（年化收益率48%），也就是10万块钱，1年“生出”近5万元利息。
不仅如此，为了能吸引更多投资人，并且筹集更多资金，邯郸房地产开发公司想出各种融资的手段，开始时无非是送些水壶、电暖宝之类的小礼品，定期举办“回馈客户”的抽奖活动，带着投资人考察项目等等；随着融资规模扩大，房产项目增多导致开发商间“竞争激烈”，融资手段逐步升级到令人瞠目的程度，比如认购商铺，缴纳一定认购款，每月开发商返钱，最后不仅可以拿回所有认购款，还能“白赚”一套商铺。
郭先生（化名）购买的邯郸市丛台区力天凤凰城，就位于这座城市的市区繁华地段，据周围居民回忆，早在年售楼部就称房子基本售罄、无房可卖。郭先生一直希望在这个小区买房，该楼盘是他重点考虑对象之一。
年，力天凤凰城售楼处推出促销活动，若以每平方米元价格购买，承诺每周返还1%利息，到交房时总购房款的50%以利息的形式返还，最后再将剩下的50%一次性返还给购房者，也就是白赚了套房。
他犹豫再三，最终凑钱买下了房子，但是在这场民间借贷危机爆发后，这个项目也一度停工半年多，开发商承诺的利息也再没了下文。唯一值得欣慰的是，该项目在年7月交付了几栋楼，虽然暖气、煤气还没通，但也不至于“钱房两空”。在如此高息的诱惑下，邯郸的借贷疯狂到几乎家家户户都在外放钱。
“年，我的‘发小’告诉我，他有一个峰峰矿产的项目，4分息，我就心动了。老婆一直劝我别往里放钱，我没听，放了一年，拿到了利息后又贪心，我想再放一年就能全款买房了，一咬牙连本带利又放进去，结果到现在，33万都打水漂了！”韩师傅后悔自己没听老婆的话及时收手，“我觉得有矿也算有保障，钱要不回来，矿起码跑不了吧，没想到，这个矿产项目老板也是把钱放给了房地产开发商。”他的发小告诉他，为那个所谓的矿产项目一共集资了万元，对方承诺再多给他0.5%的利息，本想能带朋友们一起致富，没想到把周围亲戚朋友的钱都坑了。
邯郸的民间借贷规模究竟有多大？至今官方都没有一个准确的统计数据，但仅金世纪一家，所涉及的集融资规模接近30亿元，涉及投资人约人。有媒体报道称，邯郸初步摸排金额接近百亿元。然而实际情况可能更糟糕，据调查的多名邯郸人所言，邯郸这场民间借贷风暴几乎席卷了邯郸市每个家庭。据河北省统计局的最新统计数据显示，邯郸市年常住人口为.39万人，假设每3人一个家庭，也就是约合万户，每户集资1万元，约合亿元人民币。而实际上，参与集资的入场门槛就高达5万元、甚至10万元，也就意味着，邯郸市民间借贷规模可能达到上千亿元。
政策刺激下的三四线城市的房子还有人买吗？
“您还买房吗？”拿这个问题问邯郸人，多数人给出的答案是“不敢买”。上千亿民间借贷的“蒸发”，不仅将人们手中的现金吸光，也更将人们对楼市的信心近乎摧毁。
“如果买一定要买现房，期房是万万不敢买了。”一位邯郸市民坦言，自己是“刚需”，结婚要准备婚房，不过她也会托熟人打听，哪个楼盘已经交房，即便买二手房也不能买未完工的期房。
敢不敢买暂且不论，很多人心中都有一个疑问，邯郸的房价水平究竟合理吗？这里引入一个房价收入比计算，即房屋总价与居民家庭年收入的比值。按照相关专家的观点，中国的房价收入比在6-7之间比较合理（杨评：是我们研究院的观点噢）。
据了解，根据某职友网取自份样本的调查数据显示，邯郸市平均工资约为元，而据爱屋吉屋公布的数据显示，年12月邯郸房价均价为元/平米，以此计算，若购买一套80平方米的住房，约合48万人民币，其房价收入比为5.3，也就意味着夫妻2人不吃不喝工作5年就能买得起房，如此看来邯郸房价绝对在合理范围内。
此外，房地产去库存战役也在去年正式打响。年11月以来，央行连续降息降准，降息6次降准5次，宽松的货币政策向市场释放出了大量的流动性，五年期以上的商业贷款基准利率从历史高点位（年7月7日至年6月8日）7.05%下降到了现在的4.9%，追平历史高点位的公积金贷款利率；而如今五年期以上的公积金贷款利率3.25%，几乎为历史上最低房贷利率。
楼市刺激政策接踵而至，今年2月2日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员又推出“新政”，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，也就是最低2成首付。
这一些利好政策祭出，对三四线房地产市场影响如何？从现在来看，政策对一二线城市楼市刺激较为明显，但是对三四线城市影响十分有限。
笔者调查发现，三四线城市往往处于贷款政策触及不到的“真空”状态。首先，比如在邯郸，能拿齐“五证”正常销售的楼盘少之又少，而“五证不齐”就开始销售的直接后果就是购房者无法到银行贷款买房。
其次，邯郸市民中，单位缴纳公积金的为数不多，只有国企、公务员、教师等少数“公职”有公积金，可以享受到国家公积金贷款的优惠政策，而此类城市最多的个体经营者、服务行业等第三产业工作者基本没有公积金。
第三，商业贷款要求提供收入证明、贷款担保人等等一系列手续，三四线城市普通百姓很难提供这些证明，因此普遍认为贷款审批难度高。如此一来，居民普遍买房的状态是，找亲朋好友借钱全款买房，那么也就不难理解为何出台的政策对于三四线楼市影响不大。
“返乡置业”是除了“刚需”之外，另一个被认为可以拯救三四线城市楼市的“救命稻草”。不过，以目前邯郸楼市的库存情况来看，也许并没有情况并没那么乐观。
根据邯郸市本地房地产网站“恋家网”公布的楼盘信息进行统计，邯郸市目前行政区划有：丛台区、邯山区、复兴区、高开区、邯郸县几个热门区域，以楼盘项目最多、配套最成熟的丛台区板块为例，截至年2月，该区共有40个在售楼盘，根据公布的数据粗略计算共计约7.5万套新房房源。而据媒体公布的数据显示，丛台区人口约42万人，也就意味着每6个人里，就要有1个人买房，如果以三口之家推算，则每两个家庭中有1个买房，才能将丛台区所有的新房库存都消化完毕。由此看来，本地常住居民消化新房库存难度很高。
遗留问题：烂尾的楼、借出去的钱，怎么办？
春节已过，又是新一年。在无数次包围政府和开发商办公楼的斗争中，邯郸人似乎已经消耗掉了最初对房地产开放商的愤怒，除了宣泄的情绪，也无路可走。
韩师傅说，他们也不是没想过办法，在一次包围市政府的“静坐”中，有政府官员出面承诺，会对金世纪跑路的开发项目负责到底，不会让老百姓吃亏。“有人问‘那别的烂尾楼呢！’，那人没说话。”然而，那个承诺至今也没有兑现，金世纪十几栋高层依然烂尾，其他烂尾楼也毫无起色。
讨要钱，成了邯郸人每年要复习的功课。“开发商最初承诺，还会继续支付给大家利息，年打了块钱，年打了块钱，之后就再也没有了。”一名邯郸市民曾多次打电话给阳光水岸楼盘，不过得到的回复都是，没钱。“欠钱多的，又实在拿不回钱，就签了协议，要了房子。”韩师傅无奈地表示，自己的33万元如果要房子，还要再搭进去几十万，他放弃了要房，只能继续等待着。
购房人在焦急地等待入住“新家”，借贷人也期待着房子卖出能收回本钱。只可惜，等待解决不了任何问题，唯有教训是血淋淋的。
后记：人人都在赌，认为年，一二线城市的房价会继续昂首上涨，开发商也放言：“今年不买房，再等三十年。”但是，对于渴望焕发青春的三四线城市楼市，又有谁能猜透下一步将去向何方？信心的崩塌只需一个开发商跑路，而信心的修复，恐怕可能也要再等三十年。
老杨点评：
三四线城市的高库存、低房价，成为大家普遍
转载请注明：http://www.yingchengzx.com/ycsly/5867.html
