第一太平戴维斯武汉公司董事长伍嘉乐（ThomasNg）
今日的大武汉，不断刷新的头条热点速度，恰如城市发展速度的写照。当“国家中心城市”、“设计之都”等越来越多的名词出现在报纸及我们的生活中……武汉，像曾经的中国，正在慢慢崛起。
今年年初，全球房地产咨询顾问五大行之一的第一太平戴维斯宣告正式进驻武汉，大楚网首访第一太平戴维斯武汉公司董事长伍嘉乐（ThomasNg），畅聊武汉城市发展及零售地产走势。
腾讯大楚网：
年初，第一太平戴维斯落地武汉。据了解，为进入武汉市场，第一太平戴维斯已部署多年，如今可谓夙愿达成。可以先给我们介绍下第一太平戴维斯吗？
伍嘉乐：
年，第一太平戴维斯成立于英国伦敦，在全球主要城市拥有超过家分公司、名员工，专业服务遍布60多个国家。年进入中国，在上海设立第一家公司，至今在全国范围内已成立15家分公司。荣获年度在华最佳英企五强称号，年度亚太国际房地产大奖中，荣获最佳五星中国房地产代理及咨询顾问，并斩获多项其他权威的业内大奖及荣誉。
第一太平戴维斯凭借其丰富的国际经验和敏锐的市场洞悉力，为开发商、业主、租户和投资商提供综合性、高品质的一站式专业顾问服务，包括商业地产、住宅地产、零售地产及酒店式服务公寓领域的开发顾问服务、设施设备管理、空间规划、物业管理、租赁、估值和销售。
腾讯大楚网：
武汉作为长江经济带的脊梁，将建设成为国家中心城市之一。全面提升武汉现代制造基地、服务高地、创新源地、开放平台等功能……这一系列发展将为当地房地产市场带来哪些红利？
伍嘉乐：
武汉的发展将吸引各行各业的投资者、优质人才，带动消费、提升城市的GDP；政府的政策会吸引更多的投资者，他们会把企业总部或功能部门放在武汉，带动武汉的整体发展。
现在武汉常住人口加外来流动人口有近万，未来十年人口可能会超过两千万，成为比肩东京、纽约、伦敦、上海的超级城市。
腾讯大楚网：
随着长江新区的设立，武汉哪些区域将极具发展潜力？
伍嘉乐：
武汉的发展是多区域中心的，各个区域的定位都在逐渐明晰：光谷有较为成熟的基础，过去十余年政府大力推动它的发展，取得的成绩有目共睹。它的周边区域，还有大量土地储备有待开发。
武汉作为江城，两江划分出三镇四岸，滨江区域的发展空间也很大。沿长江主轴流域，包括武昌滨江商务区、二七片区、汉阳的四新、国博版块等，发展前景看好；另外像黄陂、新洲这些地方，配合长江新城的发展，也逐步崛起。武汉不会单靠一个行业去发展，在科技、金融、制造业、光电子、生物领域，都将取得长足发展。
腾讯大楚网：
您认为“资智回汉”工程对武汉的城市发展意味着什么？
伍嘉乐：
即使没有“资智回汉”的政策，很多人也会回武汉，愿意留在武汉。对于人才而言，哪里可以找到好工作，找到好的安居环境，就会吸引他留下。加上政府推出的政策加持，将会加快人才留汉的速度。“引才”方面，政府推出奖励、律师通道、帮助子女解决就学问题、医保的各种福利等举措，所有这些政策将会加快人才流入武汉的速度。
在我看来，房价不是吸引人才的首要因素，能够提供好的工作、发展机遇才是。政府如果能够给予更多更好的发展平台，吸引多一些的企业、总部经济落户，这将是加速人才回流最重要的因素。
高速发展的中国经济和城镇化进程，推动了城市发展的迭代与升级。近几年来，武汉等众多新一线城市成为开发商和零售品牌群雄逐鹿的新战场，商业地产迎来了新一轮的爆发和洗牌。
、年，31家商业体的集中面世，宣告武汉商业地产进入爆棚期。年的数据显示，武汉市已建成商业建筑总面积达万平米，按照武汉市千万常住人口计算，人均商业面积约为香港的2倍，远超国际水平。
腾讯大楚网：
武汉商业持续爆发，消费升级带来的机遇和挑战并存，第一太平戴维斯如何看待武汉商业地产的现状和未来走势？
伍嘉乐：
从汉正街开埠以来，武汉商业的传统和氛围沉淀多年。历来是商业比较发达的地区，也是商家必争之地。
各大企业都想在武汉市场划分自己的领地。这些年来，除本土外，包括香港、新加坡，全国知名的开发商、运营商，都已经来到武汉进行大规模的商业投资。
武汉市的商业环境，在全国范围目前而言算是比较健康的，比起其它中心级城市，经营环境可能更好一些。
未来武汉蕴藏着巨大机遇，机遇越大、挑战也越大。商家在经营中会遇到同质化问题，或者是消费者被分流的问题。
腾讯大楚网：
相关数据显示，年，武汉又将新增十余家商业体，可谓供应高峰。在为居民带来更便捷的购物体验的同时，大量的新增供应加剧同质化竞争压力，商业体该如何走出差异化路线？
伍嘉乐：
武汉的商业体数量一多，必然存在同质化比例高的问题。另一方面，武汉毕竟没有达到上海、北京这样国际大都市的量级水平。国外新的品牌、概念进入中国，国内要去尝试很新潮的概念，第一站一定会选择北京、上海。对商家而言，他们需要城市的人口达到一定量级、消费总额的保障，需要消费群体对新概念的接受能力强。武汉目前，在有效消费人群上与上海、北京相比还是有差距，这可能也会让一些品牌对于进驻武汉相对谨慎。
另外，一些品牌或新的概念进入某个城市，往往是跟随实力强大的发展商。例如成都IFS和远洋太古里的开业，改变了成都的商业地位和格局。通过九龙仓和太古两个优秀的香港开发商，带动了很多优秀品牌的入驻。二线城市做轻奢有难度，成都已形成较为成熟的商业氛围。而武汉目前而言，尚缺乏具有引领作用的优质开发商能够承接这些品牌的信任和全新概念。
腾讯大楚网：
网红店、流量IP、跨界合作、线上线下融合，这些新词汇频频出现在商业市场。在当下的互联网时代，消费者之所以去实体店购物，最为重要的原因就是体验。越来越多的地产商通过营造沉浸式场景，吸引消费者。您认为商业体应该向体验式方向进化吗？
伍嘉乐：
在看待“体验式购物”的问题，我们有一些比较新颖的观点。
体验式的消费过程分为三个阶段。在最初期，“体验”是一种噱头，譬如曾经出现过“黑暗餐厅”，在一个伸手不见五指的餐厅里，只有碗是荧光的、锅是内打光的，看不见人；或者一家服饰专营店，可以发现里面可以喝咖啡、有蛋糕房，这是早期我们所强调的体验。
到了第二阶段，一些知名、成熟的品牌也开始玩转跨界体验的概念。把图书、艺术、餐饮、甚至家居的元素都融合到一起，让消费者感觉不仅仅在逛服装店，而是在感受一个品牌的文化、了解设计师的想法、以及今年最新的流行趋势等等。
第三阶段，所有的体验最终会转化为一个重要的词汇——“客户黏性”。前面我们提到的黑暗餐厅，第一次去你可能会觉得新鲜有趣。但如果你要去第二次体验或者介绍朋友去，最重要的一定不是“黑暗”的环境，而最终是它的口味、性价比和服务。
我们所谓的“体验式购物”，体验的并不仅仅是噱头，更应该是它的本质。包括商场和店铺的体验，也应如此。一个商场做了很大的雕像、一个很大的LED屏，一个50米的喷泉……这些东西的确值得我们去看一次。但是当你第二次、第三次、每周去这个商场的时候，只靠这些装置是没办法留住消费者的。还是要回归这个商场里的品牌、商家组合，管理品质，商家提供的服务等……无论“沉浸”也好，“体验”也罢，我们要看到它的本质。
腾讯大楚网：
如何看待电商对于商业体的冲击？
伍嘉乐：
大家不要过度“妖魔化”电商。电商是一个可以让消费者更好地买到商品的渠道，它的存在是有价值的。未来的商场，也绝不仅仅是为了买东西。更多的商场，将会是“发现”过后的沉浸式购物的场景。通过货品陈列、促销手法，让消费者“体验”并“发现”了新的购买方式，觉得这个商品值得购买。这是电商所不能够替代的。
随着电商和实体店的发展，他们未来肯定会融合，电商也将向线下实体店拓展，实体店也会分食网络渠道这块蛋糕。
未来将出现一个有趣的现象——电商想开实体店，要比实体店想开网店难度大。电商很多是经销商、买卖的中间人，而实体店是实体投入的，所以它要开辟一个网络平台，要比电商贸易人的身份更容易。现在我们无法去预测，未来这个融合的过程将发展到什么地步，但是这两者的融合一定是未来必然的趋势。
腾讯大楚网：
零售项目在商业管控执行过程中的前期开发、中期招商及后期运营会碰到多种问题，如运营缺乏创意、管理乏力、招商困境等诸多挑战，第一太平戴维斯有哪些建议？
伍嘉乐：
近五年来，越来越多的开发商已经注意到并且认同一个观点：运营环节会比前期的开发环节和招商环节更为重要。这个是回归到商业健康发展道路上的关键。
为什么现在很多商场的经营陷入困境？除了供需关系之外，商业体想要做好本身也存在很多制约。首先是资金的困难：很多老板在投资商业的过程中，对商业的回收抱有非常高的期望值。投入之后，想要立刻回笼一部分资金，先收回一定成本再赚取利润。而商业的运营规律偏偏和期待值背道而驰。商业体的租金是逐年递增的过程，人气、客户黏性、品牌的升级、整个商业架构的完整程度，都是需要在实际工作中去完成的。
绝大多数的商家，投入一家新店，都会做好“预亏”的思想准备——预计亏损的时间周期。资金回笼期可能是两年，可能是一年半，前面一定会有“计划亏损期”。但对此很多商场准备不充分，会导致前期投入不够。
另外目前在中国，很多商场面临的问题是没有好的退出机制，无论是从资本市场还是销售市场来看，金融产品的选择不多。另一个问题是，商业发展的速度远远超过了优秀从业人员的成长速度。项目的需求，也远远超过人员储备的数量。
最后，在招商过程中，大家一定要明晰自己的主要目标、次要目标和最终目标。主要目标是为了让项目火起来，因此会引入一些亮点主力店。当然亮点越多，也意味着代价和成本越高。但是它可以去吸引更多的商家入驻，这是次要目标，而最终目标是为了整体的布局和利润的最大化。
寄语
我们非常看好武汉的发展，希望能够为当地政府、发展商、投资者提供一揽子的房地产顾问服务。通过第一太平戴维斯的参与，希望能够把武汉建设得更好，助力江城崛起！
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