“未来城市发展的转型和房地产业发展的转型，聚焦点就应该是城市更新。”近日，在中指研究院主办的“00中国房地产品牌价值研究成果发布会”上，住房和城乡建设部政策研究中心原主任、人民大学国务院城市更新研究中心主任秦虹这样总结道。
据秦虹介绍，从城市更新的模式来看，大致可分为三类。
第一类，是拆除重建类的更新，把过去的、老化的、危旧的，或者不符合当前经济社会发展形态的一些旧的空间拆除，重新按照城市的规划来建设。
第二类，尽管是旧空间、旧建筑，但是以保护为主的少量拆建的更新，比如部分老的工厂、街区、住宅区，这是有机更新。
第三类，则是根本不涉及到建筑结构本身的更新，只是增加它的配套、设施，提升品质等，是综合整治类的更新。比如老旧小区改造，不涉及到房屋建筑本身的改造，只是完善它的基础设施，提升周边配套的环境，以及改善周边的商业设施等，提高小区活力。另外包括各个城市做的黑臭水体的整治、生态的修复、城市环境的打造等，都属于综合整治类。它有两大特点：一是不涉及到建筑物结构本身的改建；二是不改变使用权的权属性质。
无论是哪一种城市更新，都是解决城市内部发展活力的问题，解决它的物质性的老化、功能性的衰退，以及空间结构上不匹配等问题。
从具体执行、参与情况来看，以往企业更愿意参与拆除重建类的城市更新，比如过去的棚户区改造。过去几年棚户区改造多万户，解决了1亿人的居住问题。
为什么企业愿意参与拆除重建类？秦虹认为：“很重要的原因是拆除重建增加容积率，有了容积率这个账就能算得过来。”
而对于有机更新、老旧小区改造以及综合整治类的城市更新，目前企业参与较少。秦虹经过在上海、广州、深圳等城市调研后认为：“我们必须要
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