一般来说，如果房地产市场不行了，市场大约会经历三个阶段：量升价跌、量跌价平、量平价跌......
随着调控持续收紧，房地产市场渐渐“牛转熊”，观望的、抄底的、套现的，每一个交易行为背后，都有着交易双方对所处城市房地产行情的判断在支撑。
房地产市场的交易和股票市场的交易有相似之处，比如价格都需要成交量的配合，只有成交量明显提升的价格上涨才是可持续的。
所以，根据各城市成交量和房价的组合关系，就能大致判断城市房地产走势是否比较健康。
那么，目前哪些城市需要规避可能的风险呢？
房地产熊市的三阶段
如果房地产市场进入景气下行的周期，销量和房价的可能会怎么变动？
一般来说，如果房地产市场景气下行，市场大约会经历三个阶段：量升价跌、量跌价平、量平价跌。
在第一阶段，有前瞻性的房地产企业率先降价、实现存货变现;
第二阶段，观望情绪开始蔓延;“后知后觉”的房地产企业就算继续调整价格，对销售的刺激作用也非常有限，因为购房者买涨不买跌，他们会继续观望后续是否有更低的价位出现，这时销量一般会持续萎缩直至达到只有刚需的地量水平，但即便这样，房地产企业也不会降价，这一阶段市场表现为量跌价平。
到了第三阶段，会出现行业的寒冬;随着销量达到地量水平，之前没有及时去化、资金链紧绷的房地产企业面临两个选择：一是大幅降价完成销售，二是将楼盘低价卖给其他开发商。因此，这个阶段房价会继续下行，这一阶段表现为量平价跌。
最后则是新一轮房地产市场景气周期的出现，推动因素可能是投机客入市、央行调低房贷利率、政府放松房地产调控措施等。
上一轮房地产调整周期中的北京——年下半年，北京大体是量升价跌的阶段，这一阶段开发商通过降价实现快速去化；
年上半年，大体是量跌价平阶段，开发商即使降价也不会刺激销售，因此价格大体持平、同时销量逐步萎缩；年下半年和年上半年，大体是量平价跌阶段，销量回落到只有刚需入场的地量水平，同时开发商为了回笼现金会进行大幅度的降价来促进销售（参见图1）。
现阶段哪些城市在量缩价跌？
本轮房地产调控期间，各城市的楼市走向如何。
如果把各城市的成交量环比和房价环比放到一张散点图，那么，各城市的销量和房价的组合关系一般存在三种类型：第一类量缩价跌；第二类量缩价升；第三类量价齐升。
比如，根据各主要城市5月的销量环比和房价环比，那么各城市主要分布在三个象限中（参见图2）：第一类城市量缩价跌，这类城市分布在左下角的第三象限中；
第二类城市量缩价升，这类城市分布在左上角的第二象限中；第三类城市量价齐升，这类城市分布在右上角的第一象限中。当然，5月还有一个城市是量升价跌的，那就是上海，在右下角的第四象限中，但这类情况一般比较罕见，不作重点分析。
现阶段各城市的买房策略
投资股票的人都知道，成交量对后续价格走势的影响很重要，如果成交量萎缩，说明想要建仓买入该股票的人气不足，价格很难出现上涨动能。买房也是如此。现阶段，哪些城市需要观望，哪些城市比较危险，可以从成交量角度做个分析。
1、规避量缩价跌的城市：北京、苏州、厦门
首先要规避的城市就是量缩价跌的城市，这类城市已经有比较浓的观望情绪，典型的代表是北京、苏州和厦门（参见表1）。
这类城市后续的房价走势可能是先走平、再下跌。先走平的原因是在降价不能刺激销售的环境下，没有房地产企业会进行降价；随后则是销量持续萎缩至地量水平，这时房地产企业为了拿到现金保命，会再次进行大幅降价。因此，现阶段，这些城市的房产不必急于入手。
2、警惕量缩价升的城市：广州、东莞、济南
除了量缩价跌的城市要规避以外，还有一类城市表现为量缩价升，这类城市房价上涨的可持续性存在疑问。
因为量缩价升背后的原因可能有两种：一种是房价的上涨已经超过了很多刚需购买者的购房能力，比如随着房价的上涨，很多刚需发现自己的首付款已经远远不够了，这时成交量会下来；另一种是房价的上涨主要是由供给的收缩引发的，比如近期新开楼盘比较少。
不论是上述哪种情况，这类城市后续的房价上涨空间是有限的。如果是第一种情形，那么随着刚需的购房能力受到影响，后续的成交量会持续萎缩；如果是第二种情形，随着房价上涨，政府肯定会要求开发商不能捂盘、也会加大土地市场供应稳定市场预期。总之，这类城市就跟无量飙升的股票一样，一旦上车就容易被套牢。
从5月的销量和房价来看，量缩价升的城市主要是广州、东莞、济南，武汉、大连、杭州也有类似情况，但不如前三个城市严重（参见表2）。这类城市房价持续上涨的支撑不足，建议不必着急上车。
特别提醒：三四线楼市走出了旺销行情
能追不能追？
在此，先简要讨论一下“三四线城市在全国房地产市场中的地位”。
一个不容否认的事实是，人们目光的焦点往往是京沪深一线城市和南京、杭州等二线城市的房价涨跌。但以Wind统计数据为基础，用全国商品房销售面积减掉全国30大中城市销售面积后，三四线城市市场占全国市场比重长期保持在77%-90%之间，可谓“沉默的大多数”。
从销售面积增长看，年以来，30个大中城市的商品房成交基本上主导了全国房地产销售行情，三四线城市是被动的跟随者。
然而，自年四季度以来，三四线城市商品房销售走出了几乎完全独立的行情：
全国30个大中城市商品房销售面积大幅下挫，而全国商品房销售面积却始终保持平稳增长（参见下图），换言之，在30个大中城市房地产调控风声鹤唳的大环境下，全国商品房销售能继续平稳增长，主要是三四线城市的销售在支撑。
三四线城市的住房增长需求主要是改善型需求，这与旧城改造，棚户区改造等紧密关联。
而对于没有人口流入、产业集聚、交通区位等优势的广大三四线城市，仅仅依靠旧城改造来要实现涨价去库存的目标并不现实，这些城市的去库存进程仍然任重而道远。
对于普通投资者而言，尽管当前三四线城市在旧城改造等的力推下处于供销两旺的行情，但鉴于三四线城市在人口流入和产业集聚不足、二手房流动性差等方面的劣势，现在贸然进入三、四线城市炒房，将可能面临“炒房炒成房东”的风险。
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