改革开放以来，产业园区（开发区）伴随着世界产业转移与中国高速城市化的推进，尤其是“园区+地产”商业模式催化，便如雨后春笋般的迅速崛起，成为了许多地方政府与地产企业的核心生产力。
经过30多年来的发展，我国产业园区从开发探索起步，经历了高速膨胀、治理整顿、二次创业、转型升级的发展过程，以国务院《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（7号文）出台为标志，正迎来了改革与创新发展的一个新阶段。
中国产业园区作为经济创新和发展的重要载体，其核心特征和经营模式都在不断的演进，从1.0、2.0、3.0演化到4.0阶段。
一、园区4.0时代的到来1、现有产业园区模式单一，亟需创新模式推进产业园区转型升级
随着我国经济发展常态化，在国际产业转移、区域产业转型升级以及“大众创业、万众创新”的新形势下，产业园区的开发运营模式依然过于依赖土地红利，缺乏产业经营能力，存在“重开发轻运营”问题。新的经济形势下，亟需园区从“租赁型”、“卖地型”向“管理型”、“投资型”转变，由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变。
2、产业园区呼唤以人为本，产城融合成为产业园区未来发展趋势
传统产业园区的发展“重产业发展轻人居打造”、“重工业制造轻服务塑造”、“重土地开发轻氛围营造”，导致产业园区人居环境缺失、商业服务业发展落后、创业氛围显著不足，人本主义严重缺乏。“产城融合”是产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。
3、创新型经济快速发展，集聚创新元素是产业园区发展的新动力
年6月国务院出台《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》，点燃创新经济的发展。创新是经济增长“发动机”和“加速器”，产业园区要不断在模式、思维、技术和环境上加强创新，促进园区资源的有效配置和产业结构不断优化。集聚创新元素以强化园区持续发展内生动力，使园区真正成为经济转型的引擎。
4、互联网经济风生水起，“互联网＋”成为产业园区发展的助推器
我国互联网新贵崛起，大量创投资本涌入中国TMT（科技、媒体、信息）领域，互联网经济正在成为经济增长的“新引擎”、经济转型升级的“新支点”，同时互联网经济也成为了企业发展的“新动力”、扩大消费需求的“新渠道”。在互联网技术蓬勃发展的背景下，“互联网+”通过聚焦资源、让利市场、加强资产流动性，逐步成为中国产业园区升级发展的新动力。
二、园区4.0的规划路径园区4.0模式首先表现在空间规划上，要摆脱将生活设施作为配套的思维，新型产业园区应凸显“以人为本”的理念，不同于传统的功能单一的生产型园区——工业区、商业区、居住区等城市功能相互割裂。东滩顾问认为，园区4.0模式遵循产城共生的理念，生产、生活、教育、商业、休闲及娱乐混合布局，构建起城市级的生活服务体系，营造各种功能和谐发展的良性生态环境，既能够满足园区企业家的需求，同时也能够满足员工的需求，实现了园区主体客群的多元化满足。
案例链接——新加坡OneNorth科技城
新加坡OneNorth科技城占地公顷，遵循集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念，突破了传统园区的建设框架，体现现代化科技城所独有的高科技、绿色、环保特点。OneNorth在空间上以公园为中心，三大产业组团分散布局，居住、商业、生态组团串联融合产业组团进行布局，娱乐与教育起到各组团的连接作用。按照“一栋建筑就是一个创新社区”的理念，注重为人与人之间的交流创造机会和空间，增进互动。既有研发区，也有公共服务、教育、公寓、商业等其他配套设施，真正成为融工作生活于一体的综合社区。
三、园区4.0的发展路径当然，产业园区的规划建设只是开始，更重要的在于园区运营与产业培育。从“搭框架”到“精装修”，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，从“招商企业”到“服务企业”再到“经营企业”，产业园区的运营也从“1.0”阶段发展到“4.0”阶段，正在不断的颠覆传统的思维模式。东滩顾问认为，具有产城融合、创新驱动和复合经营特质的第四代产业园区（园区4.0）是面向未来的发展方向。
1、从园区驱动力视角看园区4.0
（园区1.0）成本驱动——在中国对外开放和国际产业转移背景下，通过提供优惠的土地价格与廉价的劳动力等成本因素驱动，使得园区成为中国对外开发的窗口。
（园区2.0）产业链配套驱动——通过在园区内或园区周边布局核心产业上下游配套企业，驱动核心企业发展，实现园区经济的整体提升，产业主要以制造业为主。
（园区3.0）服务驱动——通过提供综合配套服务，涉及人才、研发、咨询、培训、技术、金融等服务型因素驱动，提升园区产业价值链，生产性服务业逐渐凸显。
（园区4.0）创新驱动——构建园区创新服务体系，通过产品设计、产业发展服务、智慧生态环境等措施，集聚创新资源，构建创新网络，强化全球创新资源链接，打造创新型园区，驱动园区企业集聚发展，实现园区产业发展升级。构建创新驱动力，既是中国经济转型升级的内在要求，也是迎合新技术革命和创新全球化的大趋势。
2、从园区配套视角看园区4.0
（园区1.0）土地经营——园区主要通过“三通一平”、“七通一平”、“九通一平”等形势进行土地一级开发，为园区企业提供土地供应。
（园区2.0）标准厂房开发——园区除提供土地经营外，开始进行标准厂房开发，通过厂房租赁、厂房出售、厂房定制等形势，为园区企业提供生产厂房供应。
（园区3.0）公共服务平台——通过搭建融资、技术研发检测、公共检验检测、公共信息、公共展示平台；行政服务、社区卫生服务中心等公共服务平台，为入园企业提供综合公共配套服务。
（园区4.0）智慧型园区——除了园区物理空间配套完善外，通过移动互联网，提升园区虚拟空间配套，即线上连接、线下经营的企业社群；营造全球链接的社交空间，形成内外开放、资源整合的产业生态圈。通过智慧园区平台建设，可以将分散的各种园区资源和功能平台整合起来，充分发挥并放大各种资源和平台的价值，打造有生命力的产业园区。
3、从园区运营视角看园区4.0
（园区1.0）园区本身服务——纯开发商思维，典型“租售模式”，因此，园区服务仅停留在物业管理、园区安防、卫生、停车等最基本服务。
（园区2.0）企业基本服务——政府型园区为主，为招商需求，为企业提供一系列基本服务，包括企业的行政手续代办、园区招聘会、企业的专业咨询服务等。
（园区3.0）企业增值服务—— （园区4.0）投资孵化服务——园区运营主体“以时间换空间”来“赌未来”，介入入驻企业实体经营，为其提供创业孵化、股权投资、公共平台，与企业共同成长，建立全产业链的服务收益模式。如杭州梦想小镇，不以空间载体获利，而是通过“孵化器集群，创业者扎堆”的模式，实现产业集群效应。
产业园区招商策划的主要流程
产业园区的招商和策划就是指产业园区(或政府主导的开发区),在确立了园区的发展定位、产业发展方向后，通过一系列优惠政策和服务平台的吸引。
将自己的服务、产品面向一定范围进行发布，以招募企业厂商共同发展。
具体而言就是：依靠专业化的园区招商运作手段，广泛整合项目的合作资源优势，依据科学成效的项目运营操作流程，通过投资立项与开发咨询、全程招商策划、项目招商执行等多个业务板块，为园区项目提供科学、系统、专业、规范的项目招商策划、项目营销代理等项目全程合作服务，运用高效的策略，吸纳企业进驻生产经营。
园区招商策划，主要包括下列几个板块：
投资融资策划；招商推广策划；招商信息发布；招商政策策划；
招商策略策划；招商执行代理；招商活动筹划；主题招商策划；
策划流程：
园区招商是一项艰巨而长期的任务，不可能一蹴而就。很多园区在还没确定自己的明确的发展定位和产业体系规划后，就希望企业立刻就入驻我们的园区，这也是不可能的。园区招商是一项系统工程，策划很关键，主要把握好下列几个流程：
先定位：
定位要科学，园区根据自身的区位优势、资源禀赋等情况进行合理的发展定位、产业甄选。
比如以发展制造企业为例，这些企业与研究型等高新技术企业相比就存在很大的差异，制造型的企业对地理位置要求更高一些，这里面涉及到了物流，配套等因素。
这就要求要考虑到园区自身的地理位置是否具有相对的优势。还例如内地一些偏僻的山区，如果去搞高科技电子产业园，这显然也不符合客观事实。
再定发展目标：
园区招商的目的就是为了吸引投资者，所以园区的招商目标就是要让企业知道我们的园区发展目标，例如通过企业的招商手册或网上发布信息，告诉企业厂商园区的发展意图，找到有需求的企业并吸收他们到园区来投资建厂。
做好产业配套：
一个优良的产业园区、一个有吸引力的园区。其服务配套应该是完善和健全的。主要包括：生产性配套设施、生活性配套设施、服务配套三个方面的。
除了必备的生产及生活性配套设施外，一些劳务、法律、咨询、广告、设计等中介服务业;技术、公共创新平台建设等服务配套尤其重要。
定好园区与企业的合作方式：
每家企业有不同的需求，在寻求合作方式上面也会存在很大差异。我们的目标就是提供多样化的合作方式，尽最大的努力满足企业不同的需求。合作方式的多样化，满足不同的需求，就可以吸引更多的企业进驻到工业园来。
土地出让：对有土地需求的企业，我们以土地的形式出让给他们。
厂房租售：规模稍微小点的企业，或者说不需求土地，只对厂房需求，我们可以建好了再提供给他们。而且在在建厂房的过程中也可以根据企业需求，可以让企业自己按需求设计我们建设，还可以我们自己设计建设。
园区广告推广：
“酒香也怕巷子深”,园区招商中广告推广上也是重要的环节,需要通过各种渠道来展示园区。前期园区应该建好产业园区的官方网站，通过充实内容，及时更新，提高浏览量;然后在其他的工业网站发布招商信息，以扩大在网络的影响力。另可通过参加专业的会展会展活动、电视报纸媒体广告、招商手册投递等方式进行宣传。
做好跟踪服务：
在进行前期的销售客户资源的搜集之后，关键的一环还需要做好后续的跟踪服务，在第一时间上了解客户的问题和意愿。
根据通过各种方式搜集的企业信息，用电话的方式去了解企业的搬迁的最新动态，并记录沟通信息，以作为接下来沟通依据。
直接拜访：从电话跟踪等方式中分出意向性比较大的客户，采用直接上门拜访的形式，进一步加强与企业的面对面式交流，寻找企业考虑的问题，积极采取解决措施。
其他招商渠道浅析：按照“大招商、招大商”原则，转变招商理念，针对每个产业园区的产业体系的特殊性，在做好产业园区开发策划的同时，创新招商模式，变传统招商为新型多元招商，打通八大招商策略:
推介会招商：针对园区重点项目，通过“走出去”举办专场推介会进行专项招商，全面展示项目的投资前景和园区良好的发展环境，提高招商的针对性和目的性。
会展招商：通过主办各类展会活动，提升园区知名度，吸引潜在客商，扩大招商选择范围。
以商招商：充分发挥客商之间信息灵敏、联系面广的优势，通过已落户园区的项目获取更多客商信息，通过他们向外推介园区的招商信息和招商政策，加强与相关企业的沟通联系，带动更多客商到园区来投资发展。
网络招商：建立专门的招商网站，与政府网站或专业网站联动，全面推介园区的投资环境和项目信息;通过网页广告、搜索引擎、友情链接等形式，在知名门户网站发布重大项目招商信息，扩大招商信息的传播范围和传播力度。
中介招商：发挥专业招商机构、相关行业主管单位及行业协会的信息整合和人脉资源优势，通过建立合作关系进行委托招商，拓宽招商的视野，提高招商的针对性。
捆绑招商：将园区内的产业项目(例如：旅游开发、农业开发、工业开发、地产开发……..等)进行捆绑销售，降低招商难度，提高招商效率。
服务招商：建立领导问责制，为投资者提供从项目申报、注册登记到员工招聘、信贷审批、产品检验等在内的全程“保姆式”服务。通过优质、高效、主动的服务营造良好的投资环境，解除客商的后顾之忧。
定向招商：瞄准相关发达地区进行定点定向招商，重点引进知名度高、经营模式成熟的相关企业等落户，以名企业、大项目带动园区产业发展。
产业园区转型创新的14条路径现阶段产业园区要面对经济新常态和新产业的发展，这也是产业园区转型、创新、升级的前提条件，并从中找出转型创新路径。
产业园区竞争成为一场综合实力较量
产业园区经过一轮的整合、转型、升级，不同园区之间的差异化和竞争已经成为以资源、要素为核心的竞争，拼的是产业园区运营中对企业产业链的建设，以及整个园区产业相关的信息流、资金流、产业形态的匹配度高低。
在国家经济进入新常态，经济转型升级进入深水区，新兴产业快速发展的现阶段，产业园区的转型升级创新也是无止境的。根据资料，这里归纳出了产业园区转型创新的一些路径：
1、开发主体市场化
产业园区开发的主体有三类：政府、政企合作和企业主体型。随着整个的发展进程推进，产业园区已经发展到了第五代，专业化的产业园区开发商越来越成熟，以企业为主导的园区开发占比会越来越高。
2、产业定位不断更新
运营几十年之后，产业园区原有的产业定位已经不适应于产业的发展。你要重新考虑之前布局的行业是不是有足够的增长空间，未来发展趋势是怎么样的。在地区经济转型升级的过程中，外部资源还有没有优势，未来园区所在区域的经济重点是什么？产业园区的发展要跟产业和区域整体发展同步。
3、要素配置软性化
原有的产业园区开发模式中，政府提供土地资源，在招商运营中用财政补贴吸引企业入驻。在地区经济不是足够发达的时期，这样的模式非常管用，但是随着经济的发展，目前企业之间的竞争也升级到了产业链竞争，企业更关心资源和要素，包括人才是否充足、社会服务是否优质、金融支持是否便捷等等。除了在行业内占据绝对优势的超大型企业，一般情况下，之前是要素跟着企业走，现在是企业根据要素选择位置。
4、产业发展生态化
产业发展生态化园区的核心点是各种要素、各个主体互为连接，是共生关系。这是未来园区的主要方向，但生态型园区的建设不是一步到位的，资源要素也有一个积累过程。在很长一段时期内，开发型园区和生态型园区会同时存在。
5、园区产品迭代化
生态是不断进化的，在园区设计之初，就要给将来的调整留下空间。这个道理和现在的购物中心运营一样，要不断调整才能有新的活力，什么是主力店，什么是次主力店，什么是可以灵活调整的部分。因为企业也是不断更新迭代的，不同的时期，企业需求也不同。
6、基础配套社区化
目前对园区配套的要求越来越高，不仅有餐饮、商超，甚至一些园区还有健身房、酒店等业态。还有班车、共享交通是不是有条件引进等等。在消费升级大环境下，园区员工对生活品质的要求也越来越高。
7、园区服务中介化
也称作园区服务专业化。产业园区已经从最初代产品为企业享受政府补贴、减税提供条件，升级到了专业服务阶段，技术创新服务能不能跟得上？金融服务能不能跟得上？各种法律服务、财务服务能不能跟得上？都成为关键决定企业是否入驻，入驻之后的成长速度的因素。
8、园区政策的个性化
根据开发阶段、不同的招商环节来制定园区政策。包括两个方面，一是向政府要政策，根据园区的产业特点为政府提供合理的政策建议；二是对企业人才包括外围的中介机构要提供对应政策。
9、招商体系的专业化
专业化招商的核心是组织和人才，专业的组织架构和专业的招商团队，做到各司其职，专业化运作，精细化服务。根据不同的产业去设定人员、招聘人才，或者是用外部的专业人才等一系列方式。
10、盈利模式的多样化
最早的园区模式更依赖地产开发，房屋的租、售是收入的主要来源。现在逐渐转移到把服务作为主要的盈利模式。另外，产业投资出现的也越来越多，将来会成为重要的盈利模式，园区成为企业的股东，甚至是用房租、服务换股份。
11、融资渠道的多样化
原来的融资渠道是自有资金、银行贷款为主，通过房屋销售和租赁来获取利润，实现滚动开发，现在资产证券化、PPP模式等一系列手段越来越丰富。
12、园区竞争的平台化
未来产业园区之间的竞争是平台竞争、品牌竞争，不同园区之间的差异化和竞争已经成为以资源、要素为核心的竞争，拼的是产业园区运营中对企业产业链的建设，以及整个园区产业相关的信息流、资金流、产业形态的匹配度高低。产业园区的品牌输出、管理输出包括产业生态输出等一整套体系。
13、投资参与跨界化
目前为止，产业园区开发的主要参与者还是政府和房地产开发商，但是越来越多的跨界企业正在进入，其中就包括一些大的互联网企业。
14、产业园区虚拟化
在投资参与跨界化的同时，原先的产业园区开发商也在找互联网化的方式，一些园区开始做社群运营，并把更多功能放到了线上。
产业园区与特色小镇不同之处？特色小镇现在火了,有些园区在升级改造后也直奔特色小镇而去。经过几十年发展，全国各地开发区、工业园区、产业集聚区、高新区等产业园区等招商平台已经群雄并起。那么，每个产业园区都有必要建成特色小镇吗？产业园区和特色小镇有哪些区别与联系？
园区和特色小镇共性两者都 无论是特色小镇还是产业园区，两者都 两者都聚焦战略新兴产业。产业园区在转型升级过程中，十分 两者都重视集约集群。两者都重视推动“同质化竞争”向“差异化发展”转型。二者都积极搭建资源集约化、产业集群化的产业体系和空间格局，形成独特的竞争优势。
二者将招商引资的重点放在研发、设计、创新等上游领域及商贸、物流、会展等存在较大利润空间的下游领域;延伸产业链条、拓展产品种类，实现功能升级、流程升级、产品升级。
两者都强调创新招商、投融资体制机制。强调为招商引资营造良好环境，加快制定和落实相关优惠政策。比如对项目建设用地给予重点保障，在企业投资、科技创新、员工子女就学等方面予以重点倾斜。继续深化经济领域改革，协助企业破解融资难题。继续深化行政审批制度改革，合理减少审批事项，缩减办事流程，缩短办事时限，提高政府服务企业发展效率。
特色小镇的特色不限于产业但特色小镇与工业园区、产业园区又有本质区别。首先，特色小镇强调的是特色产业与新型城镇化、城乡统筹、美丽中国、美丽乡村等结合，是一种产业与城镇有机互动的发展模式;其次特色小镇更多针对的是小城镇、城市中的城中村改造，讲求其产业、居住和服务等空间功能布局的紧凑、协调、和谐。而工业园区、产业园区过去大多规模较大，用地粗放，居住、服务等功能不够完善，对附近的城市依赖性强。
无论是住建部、国家发改委、财政部《关于开展特色小镇培育工作的通知》中倡导的建制镇国家级小镇，还是浙江省的特色小镇都明确了特色小镇的产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台，而区别于产业园区。
从国家“十三五”规划纲要上看，也提出特色小镇要因地制宜，发展特色鲜明、产城融合、充满魅力的小城镇。这是一种以吸引要素集聚、促进产业发展为核心的空间开发模式。
可以看出，特色小镇不同于以产业为主体、主要作为发展工具和空间载体的产业园区，而是以居民为主体，具有多元的功能、完善的服务、社区的认同、浓郁的生活氛围。
特色小镇离不开特色产业。但特色小镇不是单纯的以工业制造业为主的园区开发。
从产业本身来看，特色小镇所承载的产业，如云计算、基金、互联网创业等，更具创新性，而且需要以新理念、新机制和新技术、新模式来推进产业集聚、产业创新和产业升级。这与产业园区的一般性集聚是有所区别的，将体现更强的集聚效应和产业叠加效应。
特色小镇的产业特色体现在三方面：一是以工业4.0为引领，以战略性新兴产业、第三产业为主，重点在于研发设计；二是以传统产业转型升级为主，从加工制造向设计、品牌、展示转变，重点在于营销服务；三是以休闲度假旅游为主，满足市民短期、重复、特色需求，重点在于休闲服务。另外特色小镇的社区功能也是其与园区开发的重要区别。
可见，特色小镇还承载了除却产业以外的文化、旅游等其他功能。特色小镇的特色不只限于产业，城镇格局、建设风貌、自然景观、历史人文、生态环境、生活方式等等都可能形成特色。
因此，以产业为主导的特色小镇，与现有的产业集聚区、产业园区也不能混为一谈。
特色小镇更讲求产城融合
当然，也不乏有些园区在升级改造后可以直奔特色小镇而去。
作为从“产业园区”到“特色小镇”的代表之一，浙江省第一批特色小镇之中的台州市黄岩区智能模具小镇便极具特色。
相比过去产业园区的过度房地产化，出现“鬼城”、空城现象，黄岩特色小镇的发展一开始便强调完善配套。在基础设施和公共服务配套设施建设上，发挥政府财政资金“四两拨千斤”的优势，吸引社会资本参与；加快形成产权明晰、符合市场规律、具备产业特征的特色小镇商业模式，让社会资本进得来、留得住、能受益；加快PPP立法，把特色小镇作为政府和社会资本合作模式创新的承载平台。并不断完善小镇配套设施，发展现代服务业。
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