导言
疫情期间，本团队对年1月1日至年12月31日广东省高院、东莞市中院三年间的城市更新民事、行政、刑事案件进行了大数据分析。总体来看，由于东莞市城市更新市场在此前三年尚处于发生、发展阶段，相对来说案件的总数量不是很多，但仍呈现出民事纠纷多发生在城市更新项目签约前后，行政纠纷多发生在权利人与行政主管机关之间且法院对案件证据、法律依据审查严格，刑事案件则以开发、投资主体为加快项目进程向有权单位关键公职人员行贿等特点。作为参与东莞市城市更新项目的开发、投资主体，建议全程聘请专业律师，确保项目操作过程中合规、合法，规避一切不必要的法律风险。
随着东莞市城市更新市场的活跃，民事、行政、刑事案件必定呈增长趋势。希望本文能对参与东莞市城市更新项目的开发、投资主体、政府相关部门及权利人有所帮助。
数据来源时间：年1月1日—年12月31日
案件来源：Alpha系统
案由：城市更新、三旧改造纠纷
检索条件：东莞、三旧改造
法院：广东省高级人民法院、广东省东莞市中级人民法院管辖的涉及东莞市城市更新纠纷案件
案件数量：53件
审理程序：一审、二审、再审
文书类型：判决、裁定
整体情况分析（一）民事案件情况
（二）行政案件情况
（三）刑事案件情况
从年份分布可以看到当前条件下三旧改造案例数量的变化趋势。不论是整体案件数量，还是民事、行政、刑事三类案件的分别统计数量，可以发现，在年-年各类纠纷案件均呈上升趋势，-年呈现下降趋势。这是因为年8月，东莞市政府发布《东莞市政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔〕号，以下简称《意见》），对东莞市城市更新工作进行布局，推动东莞市城市更新进入了新的发展阶段。伴随东莞市相关城市更新政策法规的逐渐完善，该类案件纠纷的数量也逐渐增长。
案由分布从案由分类情况可以看到，当前最主要的案由是民事，有32件，占60.38%；其次是行政案件，占全部案件数量的30.19%；最后是刑事案件，占比9.43%。
（一）民事案件
民事案件当前最主要的案由是合同、无因管理、不当得利纠纷，有24件，占一半以上，其次是物权纠纷，与公司、证券、保险、票据等有关的民事纠纷，适用特殊程序案件案由。
（二）行政案件
行政案件当前的案由分布由多至少分别是行政行为种类，行政管理范围。
（三）刑事案件
刑事案件当前的案由分布由多至少分别是贪污贿赂罪，破坏社会主义市场经济秩序罪。
行业分布（一）民事案件
民事案件当前的行业分布主要集中在房地产业，制造业，批发和零售业，租赁和商务服务业，金融业。
（二）行政案件
行政案件当前的行业分布主要集中在租赁和商务服务业，批发和零售业，建筑业，农、林、牧、渔业，居民服务、修理和其他服务业。
（三）刑事案件
刑事案件当前的行业分布主要集中在房地产业。
程序分类（一）民事案件
民事案件当前的审理程序分布状况如下，一审案件有16件，占比50%；二审案件有10件，占比31.25%；再审案件有2件，占比6.25%；执行案件有4件，占比12.5%。
（二）行政案件
行政案件当前的审理程序分布状况。一审案件有7件，占比43.75%；二审案件有9件，占比56.25%。
（三）刑事案件
刑事案件当前的审理程序分布状况，其中一审案件有4件，占比80%；二审案件有1件，占比20%。
裁判结果（一）民事案件
一审裁判结果
通过对一审裁判结果分析可以看到，当前条件下全部/部分支持的有12件，占比为75.00%；全部驳回的有3件，占比为18.75%；不予受理的有1件，占比为6.25%。
二审裁判结果
通过对二审裁判结果分析可以看到，当前条件下维持原判的有8件，占比为80.00%；改判的有2件，占比为20.00%。
再审裁判结果
通过对再审裁判结果分析可以看到，当前条件下维持原判的有2件，占比为.00%。
执行裁判结果
通过对执行裁判结果分析可以看到，当前条件下终结本次执行程序的有2件，占比为50.00%；撤销申请的有1件，占比为25.00%；驳回申请的有1件，占比为25.00%。
（二）行政案件
一审裁判结果
通过对一审裁判结果分析可以看到，当前条件下全部驳回的有3件，占比为42.86%；驳回起诉的有3件，占比为42.86%；其他的有1件，占比为14.29%。
二审裁判结果
通过对二审裁判结果分析可以看到，当前条件下维持原判的有8件，占比为88.89%；改判的有1件，占比为11.11%。
（三）刑事案件
主刑
通过对主刑的分析可以看到，当前条件下包含有期徒刑的案件有5件，包含拘役的案件有1件。
其中包含缓刑的案件有2件；免予刑事处罚的案件有0件。
附加刑
通过对附加刑的分析可以看到，当前条件下件包含罚金的案件有5件，包含没收财产的案件有1件。
二审结果
通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下发回重审的有1件，占比为.00%。
民事案件标的额通过对标的额的分析可以看到，标的额为50万元以下的案件数量最多，有8件，万元至万元的案件有7件，50万元至万元的案件有3件，万元至0万元的案件有2件，1千万元至2千万元的案件有2件。
刑事案件犯罪金额通过对犯罪金额的分析可以看到，犯罪金额为50万元至万元的案件数量最多，有1件。
审理期限（一）民事案件
通过对审理期限的分析可以看到，当前条件下的审理时间更多处在-天的区间内，平均时间为天。
（二）行政案件
通过对审理期限的分析可以看到，当前条件下的审理时间更多处在91-天的区间内，平均时间为天。
（三）刑事案件
通过对审理期限的分析可以看到，当前条件下的审理时间更多处在91-天的区间内，平均时间为天。
审理法院总体上看，审理案件由多至少的法院分别为广东省东莞市中级人民法院、东莞市第一人民法院、东莞市第二人民法院、广东省高级人民法院、东莞市第三人民法院。
（一）民事案件
（二）行政案件
（三）刑事案件
审理法官通过对法官的分析可以看到，审理案件最多的法官分别为孙立凡广东省东莞市中级人民法院、韦艳芹广东省东莞市中级人民法院、张志强广东省东莞市中级人民法院、余润忠东莞市第一人民法院、王九龙广东省东莞市中级人民法院。
高频法条高频实体法条
序号法规名称条目数引用频次1中华人民共和国合同法第58条92中华人民共和国合同法第条73最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第2条54中华人民共和国合同法第52条55中华人民共和国土地管理法（修正）第43条46中华人民共和国合同法第94条47中华人民共和国合同法第97条48中华人民共和国合同法第56条49中华人民共和国合同法第60条中华人民共和国土地管理法（修正）第10条广东省农村集体经济组织管理规定（修订）第6条广东省农村集体资产管理条例第7条广东省农村集体资产管理条例第3条最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定第1条最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定第4条最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第5条中华人民共和国刑法（修正）第53条中华人民共和国刑法（修正）第67条中华人民共和国刑法（修正）第64条中华人民共和国合同法第条3高频程序法条
序号法规名称条目数引用频次1中华人民共和国民事诉讼法（修正）第条中华人民共和国民事诉讼法（修正）第条中华人民共和国民事诉讼法（修正）第64条中华人民共和国民事诉讼法（修正）第条85中华人民共和国行政诉讼法（修正）第89条86中华人民共和国行政诉讼法（修正）第49条77中华人民共和国民事诉讼法（修正）第条78中华人民共和国行政诉讼法（修正）第69条79诉讼费用交纳办法第8条第3项中华人民共和国行政诉讼法（修正）第49条最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第3条中华人民共和国行政诉讼法（修正）第25条中华人民共和国民事诉讼法（修正）第64条最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第3条中华人民共和国行政诉讼法（修正）第25条中华人民共和国民事诉讼法（修正）第条中华人民共和国民事诉讼法（修正）第条中华人民共和国民事诉讼法（修正）第条中华人民共和国民事诉讼法（修正）第条中华人民共和国民事诉讼法（修正）第条2裁判意见（一）民事案件
拟改造房屋房地产权证因进行城市更新而被注销，不应直接将拟改造房屋认定为非法建筑或者具有不符合规划建设等情形，出租人与承租人所签订的租赁合同应被认为有效。但因合同无法继续履行而造成承租人损失的，出租人应当承担相应的赔偿责任。
典型案例：
（）粤19民终号案件中，东莞市中级人民法院认为案涉厂房的房地产权证注销的原因是案涉厂房需要进行“三旧改造”而非该厂房被认定为非法建筑或者具有不符合规划建设等情形。因此，案涉厂房的房地产权证虽然被注销，但并不等于案涉厂房没有建设工程规划许可证或者未按照建设规划许可建设，相反案涉房屋曾取得房地产权证，证明案涉房屋系符合当时规划建设的，因此，案涉租赁合同应为有效。原审法院认定案涉租赁合同无效有误，本院予以纠正。
被告朱占祥在案涉租赁物的权属登记已被注销的情况下仍然转租给原告，存在过错。此外，被告朱占祥在知悉案涉厂房为临时占用的情况下，未向原告明确告知并允许原告继续装修，对由此造成原告的装修损失、环评费用损失存在过错，其应对原告的装修损失承担60%的赔偿责任，对环评费用损失应承担50%的赔偿责任。
法律评析：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”但若房屋房地产权证因进行城市更新而被注销，不应直接将其认定为前述法条中所称的非法建筑或者具有不符合规划建设等情形，出租人与承租人所签订的租赁合同应被认为有效。但因合同无法继续履行而造成承租人损失的，出租人应当承担相应的赔偿责任。
因城市更新致使租赁合同无法继续履行，承租人主张装修损失的，若双方已在合同中进行明确约定，则参照合同条款执行。
典型案例：
（）粤民初号案件中，因案涉房屋拟进行三旧改造，导致原被告间的房屋租赁合同无法继续履行。原告东莞市广聚情缘婚姻介绍服务有限公司诉被告东莞市巨安物业管理有限公司（以下简称“巨安公司”）、东莞市奥博高新科技园有限公司（以下简称“奥博公司”）共签订了两份租赁合同，第一份租赁合同期限届满已经履行完毕，该合同约定“租赁期限届满后房屋交还时，原告不得要求被告巨安公司给予装修补偿”。
东莞市第一人民法院认为，该合同履行期限届满后，双方的权利义务关系终止，原告完全使用了租赁房屋，完全享用了附合的装饰装修物价值，被告巨安公司取得原告对案涉租赁物形成附合部分的装饰装修物。虽然在合同履行期限届满后双方签订了新的租赁合同，但重新签订的租赁合同不能改变被告巨安公司在第一份租赁合同期间届满时已取得租赁物内形成附合的装修装饰物的事实。被告巨安公司在双方续签的第二份租赁合同履行过程中单方提出解除合同，原告要求被告巨安公司对其在前一段租赁合同关系期间进行的装修进行赔偿缺乏事实和法律依据，不予支持。
法律评析：
《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”
（二）行政案件
因主体不适格被驳回申请。
典型案例：
东莞市中级人民法院（）粤19行终号一案中，上诉人张东成认为案涉土地原属于龙眼社区集体所有，土地性质变更未经村民大会讨论决定，而是居委会个别领导欺骗村民代表违法表决决定、提交虚假资料，违法变卖集体土地，应认定村民代表的表决无效。因此诉讼请求法院判令.东莞城管局责令冠科公司及虎门镇政府停止建设、限期拆除在建工程。
东莞中院认为，根据国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、基坑工程施工报建证明等文件，张东成举报所涉地块已被征为国有，并由冠科公司取得国有土地使用权，因张东成没有提供其对案涉土地享有个人权益的证据，故张东成提起本案诉讼不具备原告主体资格，遂驳回其上诉请求。
法律评析：
在进行诉讼活动时，原告应当适格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。”
在诉行政机关不履行法定职责案件中，首先要审查原告是否具备作为申请人申请作为的资格，也就是提出申请的当事人应当与其请求的事项具有利害关系。对于基于举报、投诉行为提起的履行法定职责案件，要区分其举报、投诉的事项是否涉及举报人、投诉人的自身合法权益，对于涉及其合法权益的，即与其有利害关系，其申请履行法定职责，行政机关不予答复或不予处理，其有权提起行政诉讼；对于不涉及自身合法权益，仅是基于公益、公民的监督权或者无证据证明其举报的事项对其自身权益产生实际影响的，则没有行政诉讼法上的请求履行法定职责的事实根据和法律依据。
因此，公民、法人或其他组织向人民法院提起行政诉讼，应提供符合起诉条件的相应证据材料，证明其与被诉行政行为存在利害关系，方可提起诉讼。
对于擅自占用土地实施建设的行为，构成非法占用土地的违法事实，行政主管机关可要求用地单位予以退还并缴纳罚款。
典型案例：
东莞市中级人民法院（）粤19行终71号案件中，上诉人海岸桃源公司认为案涉土地转让给海岸桃源公司之前，一直都是力祥公司实际使用，未进一步办理用地手续是历史遗留问题。且该部分土地主要用于环境绿化以及少量体育设施的建设，是有利于公益的公共设施。海岸桃源公司有合理合法的理由正当使用案涉土地，其用地手续不完善，则是因为案涉地块整体转让时的历史遗留问题，因此请求法院撤销自然资源局作出的大岭山国土资（执法）决字〔〕8号《行政处罚决定书》。
东莞市中院经审理查明，案涉地块建设前为丢荒地，土地上无任何建设物，大约于年12月海岸桃源公司在没有办理土地证的情况下开工建设，目前已建成临时工棚、公园、球场等配套设施。部份土地既未办理用地手续，亦未取得建设工程的相关报批材料，因此，自然资源局认定海岸桃源公司未经依法批准，擅自占用土地实施建设的行为，已构成非法占用土地的违法事实，自然资源局作出的《行政处罚决定书》符合法律法规。
法律评析：
开发商对项目地块进行城市更新开发过程中，应对土地权属进行尽职调查，对于权属不明确的地块，即使已被转让方多年占有、使用，亦不能认定对该部分土地享有权属。开发前，应当完善项目区域内所有地块的权属证明文件。否则，可能构成非法占有土地，未来不仅需要返还用地还要承担相应的罚款。
（三）刑事案件
公司及其直接负责的主管人员为谋取不正当利益而给予国家工作人员财物，情节严重，其行为构成单位行贿罪。
典型案例：
广东省高级人民法院（）粤刑终号一案中，在东莞市虎门镇金洲某坊村4、5号地块投资开发虎门某购物中心项目期间，因该地块规划用途不同，无法整体开发，为解决项目立项、规划、调整容积率等手续方面的问题，向时任东莞市人民政府副市长梁某英行贿港币万元，以加快该三旧改造项目的审批进程。
广东省高院认为，亿洲公司为谋取不正当利益而给予国家工作人员财物，情节严重，其行为构成单位行贿罪。谭少波作为该公司直接负责的主管人员，负责贿送财物给国家工作人员，情节严重，其行为亦构成单位行贿罪。
法律评析：
开发、投资企业在推进城市更新项目过程中，应当严格遵守法规政策，不可越线或利用不正当手段推进项目、谋取利益，否则可能触犯刑法，构成行贿罪。
被告人利用职务上的便利，非法收受他人财物，涉案数额巨大，其行为已触犯中华人民共和国刑律，构成非国家工作人员受贿罪。
典型案例：
东莞市第三人民法院（）粤刑初号案件中，品泰公司为与东莞市清溪镇三星村委会百家輋村民小组就百家輋村位于鹿城南路一幅19平方米的商住地顺利签订《土地合作开发合同》，原任清溪镇三星村委会主任，现任清溪镇三星村委会委员、调解主任的徐利辉利用职务便利为品泰公司提供帮助，并收受了品泰公司好处费万元。东莞市第三人民法院认为徐利辉利用职务上的便利，非法收受他人财物，涉案数额巨大，构成非国家工作人员受贿罪。
法律评析：
村民委员会成员在与开发商对本村土地进行城市更新合作开发过程中，应当严格遵守国家法律，不得利用非法手段促成项目的合作，否则可能构成非国家工作人员受贿罪。
白皮书购买
《东莞市城市更新白皮书》由北京市盈科（深圳）律师事务所兰天律师团队研发。
在这个疫情肆虐的日子里，本团队克服种种困难，潜心对东莞市历年来城市更新政策走向、法律风险及其商业机会，东莞市历年来的城市更新法规、政策以及东莞市城市更新民事、行政、刑事诉讼仲裁案件进行了细致地梳理、编辑和大数据分析，力求能够使
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